Şüphesiz ki kiracı ve ev sahiplerini ilgilendiren en önemli konuların başında kira artış oranı yer alıyor. Konut içerisinde geçirilen süre zarfı boyunca, enflasyon gibi değişen ülke şartları baz alınarak kira ücretleri belirleniyor. Belirlenen bu şartlar, hem kiracı hem de ev sahiplerinin imzaladığı bir sözleşme ile tasdik ediliyor ve bu şekilde herhangi bir olumsuz durumda her iki tarafın da hakkı güvence altına alınıyor. Sözleşme içerikleri iki tarafın da istekleri baz alınarak oluşturulurken, devletin belli başlı kuralları ve şartları da sözleşme içeriklerinin oluşturulması esnasında önemli ölçüde rol oynuyor. Tüm bu ön bilgilerden sonra geriye en çok merak edilen iki soru ortaya çıkıyor. Kira artış oranı nasıl hesaplanır ve kira artış oranı neye göre belirlenir?
Kira Artışı Nedir? Kiraya Zam Ne Zaman Yapılır?
Kira artışı, bilindiği üzere ev sahiplerinin, hali hazırda konaklanan daire, ofis, iş yeri vb. gayrimenkul kiracılarından düzenli olarak talep ettiği ücretin belli başlı devlet kuralları ve şartlar altında yükseltilmesi olarak adlandırılmaktadır. Yıllık kira artış oranı hesaplanırken, ev sahibi ve kiracı olarak belirlenen her iki tarafın da mağdur olmaması adına tüm şartlar göz önünde bulundurulmaktadır. Bu artış oranı belirli bir üst sınıra sahip olduğundan dolayı ev sahipleri, kiracılarından talep ettiği kira ücreti üzerinde en fazla bu üst sınır çerçevesinde değişiklikler yapabilmektedir. Peki, tüm bu kriterler ve mevcut şartlar göz önüne alınarak belirlenen oran sonucunda kira artışı ne zaman yapılır?
Kiracılar ve ev sahipleri açısından oldukça büyük önem taşıyan kira miktarları, belli zamanlarda artışa uğramaktadır. Bu artışın miktarı kadar önem taşıyan diğer iki soru işareti ise şu şekildedir. Kiralar yılın hangi zamanında artışa uğrar ve kiracıya kira artışı ne zaman bildirilir?
Kira artışı, öncelikli olarak sözleşme içerisinde iki tarafın da kabul etmiş olduğu zamanlar çerçevesinde yapılmaktadır. Bu nedenle kira artışları için genel bir zaman dilimi olmaması ile birlikte sözleşme içerisinde kira artış zamanlarına özel olarak ayrıca eklenmiş bir madde de yok ise zamlar, Yılda 1 kez ile sınırlandırılmaktadır. Bir diğer merak edilen konulardan olan kira artış zammının bildirilmesi süresi ise kanunlar çerçevesinde belirli bir zaman dilimi ile belirlenmemektedir. Buna göre mülk sahibi, kira artış oranını kiracıya, yeni sözleşme yapıldıktan hemen sonra bildirmek ile yükümlüdür. Bu şekilde hem ev sahibi hem de kiracının uzun vadede olumsuz durumlar ile karşılaşmasının önüne geçilmektedir.
Kira Artışı Neye Göre Yapılır?
Kiracıları ve ev sahiplerini ilgilendiren kira artış oranları hakkında en çok merak edilen konulardan bir tanesi de bu artışların yapılmasında göz önünde bulundurulan faktörler. Yani kira artış oranlarının neye göre yapıldığı. Belirli kanunlar ve istatistiklerden elde edilen veriler sonucunda yapılan analizler, kira artış oranlarının belirlenmesinde kritik öneme sahip olmaktadır. Bu analizlere göre, 12 aylık süre içerisinde 1 kez gerçekleştirilen kira artışlarının oranları belirlenirken geride bırakılan yılın kira tutarı ve Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan tüketici fiyat endeksi, bilinen adı ile TÜFE baz alınmaktadır. Bu faktörler sonucunda elde edilen verilere göre, mülkün aylık olarak düzenli şekilde ödenen kira tutarına, TÜFE oranından daha fazla olacak şekilde zam yapılması mümkün olmamaktadır. Kira artış oranı hesaplama işlemleri sadece konutlar için değil, benzer bir şekilde merak edilen diğer gayrimenkuller, yani ofis, dükkan ve iş yerleri açısından da aynı şekilde yürütülmektedir. Kira sözleşmesinin başladığı tarihten itibaren takip eden 12 ayın TÜFE ortalaması alındıktan sonra ortaya çıkan oran, yeni artışın ne kadar olacağının net göstergesi olarak belirlenmektedir. Kira artış oranı 2022 yılı özelinde de bahsedilen kriterler göz önüne alarak değerlendirilmektedir. Tüm bu kriterlerin değişmezliğini Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi de net bir şekilde desteklemektedir. Madde içerisinde, bir önceki yılın kira tutarı ve TÜFE oranı konularına değinilmesine ek olarak 1 yıldan daha uzun süre boyunca devam eden kira sözleşmelerinin de bu madde kapsamında değerlendirildiğinden bahsedilmektedir. Buna göre 12 aylık süreden daha uzun zamandır kira ödemesi yapan kiracıların da yalnızca bu maddede belirtilen kriterler sonucunda ödemelerine zam yapılması gerekmektedir. 5 yıl ve üzeri devam eden kira sözleşmelerinin ise bu maddeye bağlı kalmaksızın çevrede oluşan rayiç kira bedeline göre yeniden düzenlenme imkanı bulunmaktadır.
Kira Zammını Etkileyen Faktörler
Birçok kriterin bir araya gelmesi sonucunda belirlenen kira artış oranı, ayrı ayrı değerlendirilen faktörlerin vatandaşlar açısından en uygun ortak bir paydada buluşturulması ile açığa çıkmaktadır. Buna göre kira artış oranı enflasyon, TÜFE vb. diğer kriterlerin bir araya gelmesi ile her yıl düzenli olarak açıklanmaktadır. Kira artış oranı açıklanırken baz alınan kriterler ise şu şekildedir;
- Tüketici Fiyat Endeksi
- Enflasyon
- Geçen yılın kira miktarı
2022 Kira Artış Oranları
Kira artış oranları, son 12 ayın TÜFE miktarının ortalamalarına göre belirlenmektedir. Fakat yakın zamanda söz konusu durumda geçerli olacak şekilde bir kanun devreye sokuldu. Bu kanun normal seyrinin üstünde gerçekleşen enflasyon oranından dolayı kiracıların üstünden yük almak amacıyla geçici bir şekilde yürürlükte yerini aldı. Kanuna göre, kira artış oranı 2022 yılı özelinde 1 yıl geçerli olmak kaydıyla, ev sahiplerinin kiracılarına yapacağı zammın %25 oranı ile sınırlandırılmasını içeriyor. Söz konusu kanun ise sadece 11 Haziran 2022 – 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenecek olan sözleşmeler özelinde geçerliliğini koruyor. Kanuna göre, belirtilen tarihler arasında yeniden yapılacak sözleşmeler arasında son 12 ayın kira miktarına ek olarak %25 oranında üst zam sınırı getiriliyor. Belirlenen bu ev kira artış oranı sadece konut kiralarını kapsayacak şekilde kanunda yerini alıyor. Bu nedenle iş yerleri ve dükkanlar özelinde, geçici kanunun herhangi bir etkisi bulunmuyor. İş yerleri özelinde şimdiye kadar devam edildiği gibi TÜFE oranı ortalamasından baz alınarak kira artış oranları belirleniyor.
Yapılabilecek En Yüksek Kira Zammı Ne Kadar?
Son yapılan düzenlemeye göre borçlar hukukuna eklenerek yürürlüğe giren madde, güncel kira artış oranı miktarını belirlemektedir. %25 olarak belirlenen bu oran ile birlikte ev sahiplerinin kiracılarına maksimum miktarda yapacağı kira zammı oranı netleşmiş oldu. Buna göre belirlenen üst sınır haricinde daha fazla bir artış yapan ev sahibine, kiracısının hukuksal anlamda karşı çıkabilme hakkı doğdu. İş yerlerini kapsamayan bu kanuna göre iş yeri sahiplerinin kiracılarına yapacağı zam miktarı her zaman olduğu gibi yine TÜFE ortalamasına göre belirlenecek. Temmuz ayında açıklanan TÜİK verilerine göre ise bu oran, %44.54 olarak belirlendi.
Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?
Kiracı ve ev sahipleri tarafından en çok merak edilen konuların başında gelen kira artış oranı hesaplama süreci, birçok faktörün bir araya gelmesi ile birlikte değerlendirilmektedir. Buna göre ev sahipleri ve kiracılar, Türkiye İstatistik Kurumunun her sene düzenli olarak açıkladığı TÜFE miktarlarına göre sözleşmelerinin içeriğinde değişiklikler yapmaktadır. Tabii TÜFE oranının yanında enflasyon ve önceki 12 aylık dönemin kira miktarı da bu noktada önemli derecede rol oynamaktadır. En son noktada, bütün kriterlerin ve verilerin bir araya gelmesinden oluşan kira artış oranı, kiracıya bildirilerek zam gerçekleştirilmektedir. Zammı gerçekleştirirken güncel olarak aylık ödenen kira tutarının üstüne yeni oran eklenir ve ortaya bir dahaki kira artış zamanına kadar ödenecek olan tutar belirlenir. Örneğin, 3000 TL aylık kira ödemesi olan bir konuta, TÜFE, enflasyon gibi değerlerden elde edilen kira artış oranı %17 olarak belirlenir. %17’si 510 TL olan 3000 TL kira bedeline sahip konutun yeni kira değeri 3510 TL olur. Bu şekilde her yıl belli oranda zam yapılarak kira bedelinde artışa gidilir. Yine aynı şekilde kira oranını hesaplamak için en son ödenen kira bedeli, açıklanan TÜFE miktarı ile çarpılıp 100’e bölünerek yeni kira artış miktarına kolaylıkla ulaşılabilmektedir. 5 sene ve üzeri konutlarda ise bu hesaplamalar geçerli olmamaktadır. Kira sözleşmesi 5 yıldan fazla olan ev sahibi, civardaki konut kiralarının ortalama fiyatından evini kiraya verebilmektedir. İş yerleri için de aynı şartlar ile kolay bir şekilde yeni dönemdeki kira bedeli belirlenerek sözleşmeye devam edilmektedir. Konut kira artış oranı hesaplaması için birçok ücretsiz uygulamaya internet üzerinden ulaşılabilmektedir. Bu sayede herhangi bir hataya yer vermeden hem ev sahibi hem de kiracılar sorunsuz bir şekilde sözleşmelerine devam etmektedir. Kiracı ve ev sahibi haklarını tam olarak öğrenmek, konut sigortası hakkında profesyonel destek almak ve fırsatlardan yararlanmak için hemen detaylı içeriklere göz atabilirsiniz.
